“En el pasado año, los mercados inmobiliarios corporativos han tenido un comportamiento bastante positivo en Colombia, especialmente en el primer semestre. Al salir de la pandemia, las empresas, ayudadas por la recuperación económica poderosa, han tomado decisiones para mejorar sus instalaciones que sean oficinas (para el regreso exitoso de la gente) o logísticas (para más eficiencia a la hora del comercio electrónico), generando una disminución de espacios de alta calidad disponibles y un incremento en las rentas de los mismos.
Algunos datos de JLL Colombia, muestran que en Bogotá, por ejemplo, los precios de renta de oficinas prime alcanzaron los COP 100 mil /m2 /mes y los de bodegas prime, los COP 23 mil /m2 /mes. Esta realidad de disponibilidad escasa y precios a la alza solo aplicó para los espacios corporativos de alta calidad. Pasa el exacto contrario para los espacios desactualizados por antigüedad y/o estructura de propiedad deficiente (copropiedad vs. propiedad institucional) los cuales están sufriendo de manera acelerada desde la pandemia, con demanda negativa y precios en caída libre.
A partir de la segunda mitad del año, la incertidumbre por el contexto global y nacional ha impactado severamente el mercado de capital, y por ende, ha frenado fuertemente la financiación de nuevos proyectos inmobiliarios corporativos y comerciales por parte de capital institucional.
La construcción de nuevos proyectos seguirá impactada en el futuro hasta que las tasas de interés vuelvan a bajar, lo cual podría generar un desfase importante a futuro entre la oferta de espacios apetecidos casi inexistente y una demanda insatisfecha en un panorama económico más claro.
Aunque la demanda de usuarios siguió recuperándose durante el segundo semestre de 2022 (aunque sin alcanzar los niveles observados antes de la pandemia) y es altamente probable que el contexto económico desafiante aplace tomas de decisión de reubicación en los próximos meses frenando así la demanda por espacios de oficinas durante 2023.
“A partir de 2024, esperamos ver el panorama económico global aclarándose y por ende, esperamos volver a proyectar indicadores positivos de demanda y de oferta en los mercados inmobiliario corporativos.”, afirma Francisco Ruiz, Director de Research de JLL Colombia.
- El trabajo híbrido permanece
A pesar de un regreso progresivo a la oficina, el trabajo híbrido se convirtió en una característica sólida de la vida corporativa y es un componente no negociable del nuevo “contrato social” que buscan los empleados. Una encuesta de JLL reveló que el 77% de los líderes de la empresa creen que ofrecer trabajo remoto es fundamental para atraer y retener talento. Por su parte, la mitad de los encuestados planeaban incorporar el trabajo remoto para su equipo de trabajo para 2025.
Los cambios radicales sobre cuándo y dónde trabajan los empleados ya han provocado un renovado interés en espacios de trabajo flexibles arraigados en servicios similares a los de un hotel y han reformulado el propósito de la oficina física como un lugar de colaboración.
- Sostenibilidad: mucha tela por cortar
Tras establecer fechas claras de cero emisiones netas, los propietarios de edificios están trabajando de la mano con los inquilinos para rastrear mejor los datos. De la misma manera, se han dado esfuerzos para eliminar gradualmente el gas y el diesel de los edificios.
Por ejemplo, las conversaciones de la COP27 enfatizaron la necesidad de modernizar los edificios más antiguos para que sean más eficientes energéticamente, incorporando medidas como cláusulas de arrendamiento verde desde el principio para que las nuevas construcciones no socaven las medidas de ahorro de energía, y utilizando planes de acción climática basados en evidencia para proteger a las comunidades, la infraestructura y los edificios de eventos climáticos extremos, temperaturas más altas, aumento del nivel del mar y pérdida de biodiversidad.
- Las preocupaciones macroeconómicas afectan la inversión
Ante la imposibilidad de controlar la inflación, los bancos centrales elevaron las tasas de interés, generando que los inversores mostraran más cautela. Según datos de JLL, la inversión directa global en bienes raíces durante el tercer trimestre fue de US $ 234 mil millones, una caída del 24% con respecto al mismo período del año pasado.
“Muchos inversores siguen siendo cautelosos y están retrasando la toma de decisiones. En la mayoría de los mercados de todo el mundo, la revaloración de las transacciones es ahora común, y un período prolongado de descubrimiento de precios está afectando las condiciones de inversión”, señala Ruiz de JLL.
- De nicho a tendencia
Una tendencia que predominó en el 2022 es la compra de inmuebles por parte de sectores de nicho como los centros de datos y las biociencias. Si bien fue menos de lo que se vio durante el pico de 2021, se repartieron US $ 21,5 mil millones a nuevas empresas de biociencias hasta agosto de 2022 y las de redes sociales y las expansiones de mercado a hiperescala lideraron un crecimiento exponencial en el sector de centros de datos.
La tendencia no parece estar revirtiéndose en el corto plazo. El 2022 Lab Sciences Lab Real Estate Outlook de JLL encontró que la industria está mejor posicionada que la mayoría debido a sus impulsores anticíclicos. A su vez, los desarrolladores adoptaron enfoques innovadores para mantenerse al día con el sector en rápida evolución, incluida la financiación, y el propio sector se mudó de los clústers a zonas de la ciudad, a menudo más asociadas a áreas de servicios financieros.
“Para el sector de los centros de datos, JLL indica una inversión significativa a hiperescala a nivel mundial. Durante la primera mitad de 2022, la actividad de fusiones y adquisiciones fue constante y los acuerdos superaron los US$ 24 mil millones. “La oportunidad de inversión a largo plazo sigue siendo atractiva a medida que las necesidades de datos del mundo continúan creciendo exponencialmente, limitadas solo por la disponibilidad de energía y terreno para escalar aún más”, confirma Ruiz.
- La tecnología aborda áreas de desafío
El 2022 se caracterizó por una mayor demanda de soluciones tecnológicas en bienes raíces comerciales. Por ejemplo, el modelo PropTech fue ampliamente adoptada en parte debido a la rápida transición al trabajo remoto y la tecnología incluida se elevó a la cima de la lista de lo que los inquilinos querían de los propietarios. Igualmente, el software de IA para ayudar con tareas que van desde el análisis de funciones del edificio hasta la organización de tareas aumentó en popularidad.
“Incluso el metaverso es un tema de conversación, con más de la mitad de las empresas planeando introducir tecnologías inmersivas y realidad virtual para 2025, de acuerdo con datos revelados por esta firma. “Las empresas que enfrentan una serie de problemas relacionados con la colaboración, la productividad, el bienestar de los empleados y la retención del talento también están considerando el metaverso como una solución potencial, con grandes empresas como Accenture, JPMorgan y Deloitte ya en el espacio”, concluyó Ruiz.
