El sector de la construcción de vivienda tendrá un papel fundamental en la recuperación económica. Según el estudio Situación Inmobiliaria de 2021, realizado por BBVA Research, la vivienda de bajo y medio valor liderará la recuperación, con efectos positivos en el empleo y en la demanda de insumos. Pero, el valor agregado no se recuperará por completo hasta después de 2023, esto se debe a que las viviendas de bajo y medio valor, cuyos valores van hasta los 123 millones de pesos y hasta 460 millones de pesos respectivamente, aportan menos al Producto Interno Bruto (PIB).
Las viviendas de interés social (VIS) ganaron participación en la última década, desde un 50% hasta un 70% y seguirán siendo un motor hacia adelante junto con las de medio valor (de 135 a 500 salarios mínimos legales mensuales vigentes), asegura el informe Situación Inmobiliaria. Para Mauricio Hernández, economista de BBVA Research, “los subsidios son una pieza fundamental para mantener el dinamismo, junto con la capacidad de generar nuevo suelo urbanizable en las ciudades, factores que complementarían la recuperación”.
Las expectativas que se tienen en el sector es que la demanda potencial por compra y remodelación de vivienda VIS siga aumentando, tanto por el déficit cuantitativo como el cualitativo que aún persiste. En cambio, el mercado de inmuebles usados tiene perspectivas menos positivas por los altos tiempos de comercialización. “Además, es posible que dado los subsidios otorgados por el Gobierno Nacional destinados a los inmuebles nuevos, el ciclo de la vivienda No VIS registre una curva ascendente con mayor participación de inversionistas, afectando la comercialización de las viviendas usadas”, explicó Hernández.
El comportamiento de la oferta de edificaciones muestra una tendencia que es positiva para el desempeño futuro del sector: los constructores vienen reduciendo la oferta, favoreciendo la desacumulación progresiva de los inventarios. Esto permitirá que las empresas constructoras mantengan la solidez financiera de sus estructuras productivas, con resultados beneficiosos para su actividad en los próximos años.
El informe revela que los costos se han visto presionados al alza por los aumentos de los precios del hierro y el acero a nivel mundial, pero se han mantenido relativamente estables por los menores incrementos de los costos asociados a la mano de obra y la maquinaria.
“No obstante, como los costos están creciendo más que los precios de la vivienda, es posible que la rentabilidad de los constructores siga siendo sensible al comportamiento de los precios de los metales en el futuro. Además, como los plazos de los proyectos se extendieron en los más recientes años, un incremento súbito de los costos tiene mayores efectos que antes sobre la estructura financiera de los constructores”, añadió Hernández.
Una década de crecimiento
Al analizar los datos del sector de la vivienda de la última década en Colombia, se tiene que se construyeron dos millones de viviendas. El 9,1% de las viviendas fueron Viviendas de Interés Prioritario (VIP) hoy con un valor de hasta 90 salarios mínimos legales mensuales vigentes o 82 millones de pesos, el 34,6% Vivienda de Interés Social (VIS) que va hasta 135 SMMLV o 123 millones de pesos, y el 56,3% Viviendas No VIS cuyo valor va desde los 123 millones de pesos en adelante. El 73% de las edificaciones de vivienda se hicieron en los estratos 1 a 3, siendo el estrato 3 el más representativo.
En cuanto a las ciudades con mayor valorización de sus predios, Bogotá, Tunja, Villavicencio y Popayán lideraron las zonas con mayores aumentos. Esta medida muestra el incremento de los avalúos comerciales de los predios en cada ciudad. Cabe resaltar que para Bogotá la metodología es diferente y no es comparable con las otras regiones.
Mercado afectado por la pandemia: más VIS y menos No VIS
Durante 2020, el primer año de la pandemia del COVID-19, se presentaron varios cambios en el mercado de la compra y venta de vivienda. Así, según los datos registrados en 2020, se vendieron 200.000 viviendas, lo que es considerado como un récord histórico y se dio una mayor participación de la vivienda social que representó el 68%. Al contrario, la vivienda No VIS cayó en 2020.
“En general, el perfil de las ventas cambió, favoreciendo las viviendas de bajo y medio valor. Las ventas de viviendas VIS de 2020 crecieron 10,8%, pese a la baja comercialización entre marzo y mayo de 2020. Las viviendas No VIS cayeron 5,9% en 2020, siendo aún mayor la caída en los precios mayores a 500 SMMLV (-13,5%)”, explica Juana Téllez, economista jefe de BBVA Research.
Según el informe, después de los meses de abril y mayo, los constructores mejoraron su velocidad de comercialización y redujeron los inventarios. De hecho el stock de viviendas terminadas sin vender pasó de 7,2% a 5,8% entre finales de 2019 y febrero de 2021.
Para el caso de la vivienda No VIS, el inventario también se redujo, de 11,1% a 10,1%. “Ahora hay una oferta más concentrada en las etapas de pre-ventas, lo cual es beneficioso para la solidez financiera de los constructores y para las perspectivas del sector. Al contrario, la comercialización de las viviendas usadas se deterioró aún más en la pandemia y su mejoría aún no es evidente”, concluye Téllez.
Entre todas las transacciones inmobiliarias (venta de vivienda nueva, venta de vivienda usada y arrendamientos), a medida que la vivienda usada bajaba su comercialización, la vivienda nueva aumentó su participación de 22% a 29%, pues las transacciones de arrendamiento también perdieron participación.
La pandemia también afectó el comportamiento de las edificaciones diferentes a vivienda. Se redujeron tanto las ventas como la oferta de oficinas, locales comerciales y bodegas, entre otros. En la oferta no residencial actual Bogotá concentra la mayoría de la oferta no residencial (61% de oficinas, 32% de locales y 69% de bodegas), seguido por Medellín.
En términos de financiación, los nuevos créditos de vivienda se redujeron durante 2020 y se concentraron más en las viviendas nuevas. Hoy en día, menos de la mitad de las transacciones de vivienda nueva se financian a través de un crédito hipotecario, concluye el estudio.
