Por: Guillermo Sinisterra
Ha suscitado gran revuelo el anuncio de la llegada de las hipotecas inversas en el país, muchos argumentan que es un plan orquestado por los bancos y la clase política para volver a estos últimos más ricos. Se ha hablado de expropiación, de robo, de abuso, de que aumentará la desigualdad. Parece necesario aclarar que cualquier negocio en el que se metan los bancos es para hacer dinero, no hay bancos que sean sin fines de lucro. Por eso después de toda la espuma, concentrémonos en el instrumento financiero que son las hipotecas inversas.
Son un instrumento que le permite a una persona mayor, de manera voluntaria, gastarse el dinero que cuesta su casa sin tener que dejar de vivir en ella y recibir así una mensualidad, hasta el momento de su muerte. Los clientes típicos para hipotecas inversas son personas que tienen activos pero que no tienen efectivo ni ingresos, que no pueden suscribir hipotecas sobre sus activos, porque no tienen como pagarlas de vuelta y que además necesitan seguir viviendo en un lugar determinado porque no tienen otro sitio donde vivir.
Se utilizan más que todo en economías desarrolladas porque hay mayor riqueza y por lo tanto el mercado es más grande. Entre los países que la han implementado se encuentran Estados Unidos, Canadá, Hong Kong, Australia, China, España y el Reino Unido¹. En Colombia el mercado para esta clase de instrumentos sería especialmente pequeño.
Una persona mayor que tenga una vivienda y decida hacer una hipoteca inversa sobre ella, comenzará a recibir una mensualidad, convenida con el banco, desde el momento de la suscripción de la hipoteca, hasta el momento en que muera. La persona tiene un lugar en donde vivir y una renta fija que antes no tenía, aunque por otro lado la propiedad de su vivienda pasará a ser de la entidad que le preste el dinero. Esta entidad deberá pagar impuestos, administración y mantener la propiedad hasta que se presente el deceso. En el borrador de decreto emitido por el gobierno nacional se contemplan varias modalidades de hipoteca inversa, como recibir el monto total del préstamo a la suscripción del acuerdo, recibir un monto fijo mensual de por vida o finalmente recibir un monto mensual que sea mayor al principio y que después vaya decreciendo. Este monto fijo tiene en cuenta los intereses del préstamo, los impuestos y los gastos administrativos, por lo que no hay cobros adicionales a la persona que entregue su propiedad.
La persona vuelve líquido un activo que no lo era y tiene un sitio donde vivir sin tener que pagar arriendo; además, aumenta su ingreso por el resto de sus días, lo que le permitirá tener un mayor consumo, viajar y tener menos restricciones, la entidad prestamista no puede aprovechar el inmueble a menos que la persona decida trastearse o muera. Incluso al morir la persona, los herederos tienen 3 opciones: pagar el monto del préstamo de su propio bolsillo, vender la casa y pagar el monto del préstamo con lo que se obtenga de la venta, o darle la casa al banco. En general las entidades financieras dan un tiempo de 6 meses después del fallecimiento para tomar esta decisión.
En otros países las entidades por lo general terminan ofreciéndoles a las personas entre el 60 y el 70% del valor de la vivienda como monto del préstamo. La suma total depende de la edad, de la tasa de interés y del avalúo de la vivienda². En Estados Unidos la edad mínima para aplicar es 62 años, mientras que en Colombia se plantea que sea 65 años y de los préstamos que se han otorgado en ese país el deudor promedio tiene 73 años³.
Riesgos
Para la persona que toma la hipoteca inversa existe un riesgo grande si se permite que se desembolse la totalidad del monto al inicio de la transacción, ya que puede gastárselo todo y quedar sin ingresos en el futuro, es decir tendría donde vivir pero se habría gastado su ingreso al inicio y ya no tendría casa. En estados unidos el 87% de las personas piden una suma fija al principio del acuerdo. En cuanto a montos o pagos adicionales, las condiciones son claras, el punto es que sean favorables y con la gran concentración del sistema financiero colombiano probablemente no lo sean. Un riesgo adicional proviene por las estafas que seguramente van a surgir cuando este mecanismo se haga efectivo, en las cuales las personas podrían estar transfiriendo su casa a ladrones que los dejen sin nada, es por eso que en una primera etapa se deberían conocer ampliamente quienes son las entidades que pueden ofrecer esta clase de instrumentos y debería ser obligatorio para los bancos hacer una pedagogía sobre cómo funcionan.
El otro problema consiste en que la finca raíz en Colombia en muchos casos, es la única herencia que dejan los padres a quienes los cuidan y la gran mayoría son mujeres que no cotizan a pensión porque no tienen un trabajo estable. Estas personas quedarían sin una herencia aunque presumiblemente su calidad de vida mejoraría con el ingreso adicional generado por la hipoteca inversa.
Esta clase de créditos tiene un riesgo de desbalance por parte de las entidades financieras, dado que existen diferentes factores que generan incertidumbre. Primero, es incierto cuánto tiempo más va a vivir el tomador del crédito, por ello los seguros que son necesarios en este mercado terminan siendo costosos. Segundo, existe un problema de riesgo moral, que se resume en el hecho de que la persona no va a cuidar su casa de la misma forma si ya no le pertenece y un problema de selección adversa que consiste en inflar el precio de la propiedad. Finalmente, existe un riesgo de mercado en el cual el valor del activo, puede caer por debajo del valor del monto prestado si se presenta una crisis en el sector inmobiliario como la que sucedió en 2009. Es por esto que en Estados Unidos muchas entidades financieras, salieron del mercado de hipotecas inversas ya que existían productos más rentables, en este mercado se han especializado unos pocos jugadores.
Conclusión
La hipoteca inversa es un instrumento financiero que permite disfrutar del valor de un activo de finca raíz sin perder el privilegio de usarlo, hasta que la persona muera. Para los bancos no va a ser tan fácil ingresar en este mercado porque parte del negocio es inmobiliario que no es el núcleo de muchos de ellos. El instrumento le da flexibilidad a la persona que lo tome para mejorar su vida y la vida de los que lo rodean mientras estén vivos y para muchos adultos mayores que tienen una propiedad pero no tienen ingresos, ni nadie que se preocupe por ellos, es una buena opción. Los bancos se van a quedar con un gran número de activos en un negocio de largo plazo, pero les darán liquidez a las personas.
¹Ong, R. (2008). Unlocking housing equity through reverse mortgages: The case of elderly homeowners in Australia. European Journal of Housing Policy, 8(1), 61–79.
²Shan, H. (2011). Reversing the trend: The recent expansion of the reverse mortgage market. Real Estate Economics, 39(4), 743–768
³Knaack, Miller y Stewart (2020) Reverse Mortgages, Financial Inclusion, and Economic Development: Potential Benefits and Risks. Policy research working paper 9134. World Bank.
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