Durante los últimos meses el mundo ha sufrido grandes desafíos tanto económicos como sociales, la reciente guerra entre Rusia y Ucrania, el terremoto en Turquía y por supuesto la crisis sanitaria derivada del Covid-19. A pesar de la desafiante coyuntura económica a nivel global, la economía presentó cifras alentadoras. El crecimiento de la economía colombiana durante 2022 cerró alrededor de 7,5% y en el caso del panorama de oficinas en la capital colombiana se experimentó una reducción de la vacancia en 230 pbs, al pasar de 14,5% en 2021 a 12,2% en 2022, de acuerdo con el reciente informe de oficinas de JLL.

Panorama de oficinas en Bogotá

La capital de Colombia es el cuarto mercado de oficinas más grande de Latinoamérica, después de Ciudad de México, Sao Paulo y Santiago de Chile. Su mercado de oficinas está compuesto por nueve submercados que suman alrededor de 2.745.000 m² de espacios corporativos de calidad.

“El distrito de negocios tradicional de la ciudad (CBD) se conoce como El Norte y reúne el 53% del inventario del mercado. El CBD agrupa los siguientes submercados: Avenida Chile, que cubre el distrito financiero tradicional y representa el 7% del inventario total de oficinas; Andino/Nogal, el distrito comercial de alto nivel más importante de Bogotá con 8% del inventario de Bogotá; Chicó, el submercado más grande de la ciudad que contiene el 15% del inventario; Calle 100, que tiene el corredor de la vía homónima y que se extiende entre la Autopista Norte y la Carrera Séptima con 10% de la oferta; y, finalmente, Santa Bárbara, el área más al norte del CBD con 13% del inventario.”, expresó Ruiz Francisco Ruiz, Director de Research de JLL Colombia.

Asi mismo, los puntos más importantes a destacar son de acuerdo al informe de JLL Colombia son:

• El aumento de las tasas encarece la adquisición de créditos lo cual amenaza la financiación de proyectos inmobiliarios y la compra de inmuebles. Adicionalmente, los niveles de inversión se ven afectados por la fuerte devaluación del peso, el aumento en costos de construcción y la incertidumbre generada por anuncios del actual gobierno.
• En cuanto al mercado de oficinas, a pesar de ser un año retador, Bogotá experimentó una reducción de la vacancia en 230 pbs, al pasar de 14,5% en 2021 a 12,2% en 2022.
• Los inversionistas se mantienen muy cautelosos, lo que se refleja en un extremadamente bajo ritmo de producción en 2022: entraron en operación 28.000 m² de nuevas oficinas que contrastan con un promedio anual cercano a los 200.000 m² entre 2014 y 2019.
• La demanda durante 2022 reflejó el buen estado de la economía y fue liderada por empresas de tecnología y BPO que continúan expandiéndose.
• La absorción de 89.000 m² de oficinas—aunque no alcanza aún el ritmo prepandemia—afianza el comportamiento positivo iniciado en 2021.
• La demanda y la baja producción durante 2022 impulsan las rentas en el segmento Prime por lo que la brecha entre rentas de activos Prime y No Prime sigue ampliándose.

“Para los próximos años se proyecta un crecimiento económico moderado y la entrada en operación de contados edificios. JLL proyecta que la absorción de oficinas continúe siendo modesta pero positiva durante 2023 y 2024. Esto permitirá que la tasa general de vacancia continúe cayendo a un ritmo lento y se acerque a un 10% en 2024.”, dijo Ruiz.

Panorama de oficinas prime en Bogotá

De acuerdo con el reporte de la multinacional de bienes raíces, existe inmenso apetito por espacios corporativos en activos Prime ubicados en la mejor zona de Bogotá. Es cada vez más necesario diferenciar entre los tipos de productos en el cambiante mercado de oficinas de Bogotá. JLL distingue entre oficinas Prime, que se clasifican como Clase A o A +, y oficinas No Prime, que se clasifican como Clase AB o B +. Los edificios Prime son de mayor calidad y están diseñados pensando en el usuario final y no en los inversionistas individuales; en otras palabras, los edificios Prime generalmente se construyen para alquilar.

“El crecimiento del mercado Prime es un resultado directo de la maduración del mercado, impulsado tanto por propietarios como por usuarios: cada vez son menos los usuarios que desean ser propietarios de sus oficinas buscando arrendar para concentrar sus recursos en su negocio principal (core). Desarrolladores e inversionistas como Terranum, PEI, Fondo Inmobiliario Colombia (FIC), Inmoval y Visum son líderes en la entrega de espacios Prime en arrendamiento a usuarios corporativos” puntualizó Ruiz.

“En 2022 la vacancia del segmento Prime disminuyó en 120 pbs respecto a los niveles observados en 2021, ubicándose en 13,2% “es necesario notar que gran parte de dicha vacancia se concentra en la torre norte de Atrio, que, a pesar de ser el mejor edificio corporativo de la ciudad, cuenta con una vacancia de al menos 38.000 m² debido a la combinación de una ubicación poco atractiva y rentas pedidas altas” dijo el directivo.

¿Cómo afecta la situación actual al sector inmobiliario?

El panorama macroeconómico del país no ha sido ajeno a las tendencias globales, sufriendo una de las inflaciones más altas de la historia de la nación, alcanzando 13,1% en 2022.

Las implicaciones de la actual coyuntura macroeconómica del país sobre el mercado de bienes raíces pueden ser vistas desde dos frentes de acuerdo con Ruiz:

“Por un lado, los niveles de inversión se ven afectados por la fuerte devaluación del peso, el aumento en costos de construcción y la incertidumbre generada por el actual gobierno. Dichos factores pueden incidir sobre la producción de nuevos activos, que se vería disminuida en los próximos años por la salida de capitales del país y el desvío de los mismos hacia opciones menos riesgosas como CDT e inversiones en renta fija. Y por otro lado, El incremento de tasas del Banco de la República buscan frenar el aumento de precios; esto tiene efectos sobre la demanda por bienes y servicios, lo que a su vez frena la economía y afecta de forma directa la absorción de espacios de oficina” concluyó Ruiz.