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¿Se recupera el mercado de la vivienda en Colombia?

Escrito por Confidencial Noticias en Jul 31, 2025. Publicado en Economía.

El mercado de vivienda en Colombia está mostrando signos alentadores de recuperación. Según el más reciente informe de La Galería Inmobiliaria, durante mayo de 2025 las ventas de unidades habitacionales crecieron un 24% frente al mismo mes del año anterior. Este aumento fue impulsado tanto por el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), que subió un 17%, como por el de No VIS, que registró un destacado crecimiento del 35%.

El dinamismo del sector no se limita a un buen mes. Las cifras también revelan que las ventas de mayo superaron en un 11,7% el promedio mensual del año 2024, confirmando una tendencia positiva sostenida. La vivienda VIS creció un 6,7% frente al promedio del año pasado, mientras que la No VIS avanzó un notable 19,3%. Esto refleja una reactivación más robusta de lo esperado.

El comportamiento acumulado en los primeros cinco meses del año es aún más revelador. Las ventas totales aumentaron un 28,8% en comparación con el mismo periodo de 2024. Tanto el segmento VIS como el No VIS crecieron de manera similar, con alzas del 29,3% y 28,1% respectivamente. Esta dinámica indica un cambio de tendencia luego de varios meses de desaceleración, generando un ambiente favorable para el segundo semestre del año.

En este contexto, expertos del sector hacen un llamado a los potenciales compradores para que aprovechen las condiciones actuales del mercado. Francisco Martínez, presidente de Arquitectura y Concreto, advierte que, aunque las cifras son alentadoras, se requiere inteligencia y planeación. “Cuando se paga arriendo, se está financiando el patrimonio de otro. Si alguien puede cubrir un arriendo, probablemente pueda cubrir una cuota hipotecaria”, afirma.

Martínez considera que este es un momento clave para quienes desean dejar de arrendar y comenzar a construir patrimonio. Sin embargo, enfatiza que se requiere una evaluación realista de las finanzas personales y una mirada a largo plazo. Para quienes estén evaluando invertir en vivienda en este contexto, ofrece cinco recomendaciones clave:

1. Ahorro estratégico desde hoy:
Con subsidios como Mi Casa Ya suspendidos y un mayor escrutinio de las entidades financieras, es esencial contar con un fondo de ahorro sólido. Instrumentos como cuentas AFC, CDTs o fondos conservadores ayudan a demostrar capacidad de pago y a reunir la cuota inicial. La disciplina en el ahorro permite aprovechar oportunidades futuras sin depender de apoyos externos. Los subsidios de las cajas de compensación siguen siendo una alternativa vigente para los compradores.

2. Evalúe su capacidad con realismo:
Comprar vivienda es una decisión patrimonial, no emocional. Martínez recomienda que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos del hogar. También sugiere considerar la estabilidad laboral, los gastos cíclicos y posibles emergencias. La sostenibilidad financiera a largo plazo es la clave para que la compra sea una inversión y no un riesgo.

3. Compare la oferta con lupa:
La oferta de vivienda ha disminuido un 6,4% en el último año, lo que podría generar decisiones apresuradas. Los expertos aconsejan analizar cuidadosamente la trayectoria de las constructoras, su solidez financiera y transparencia contractual. Una empresa con respaldo, como AyC —que mantiene una calificación A+ por parte de Fitch Ratings—, es garantía de confianza para el comprador.

4. Invierta donde hay futuro:
No todas las zonas ofrecen el mismo potencial de valorización. Es importante considerar factores como la conectividad, acceso a servicios, proyectos viales o cercanía a centros económicos. Ciudades como Cali están mostrando un repunte significativo, lo que indica que explorar nuevos polos de desarrollo puede ser una apuesta inteligente.

5. Aproveche la ventana de tasas bajas:
El ciclo de tasas de interés está en descenso. Actualmente, las tasas promedio son de 11,3% para VIS y 11,7% para No VIS, una reducción significativa frente a los picos de años anteriores. Invertir en este momento puede significar menores costos financieros durante la vida del crédito y mejores condiciones de negociación con bancos y desarrolladores.

En resumen, el mercado de vivienda en Colombia se reactiva con fuerza. Para quienes buscan dejar el arriendo y comenzar a construir patrimonio, el segundo semestre de 2025 se perfila como un momento clave. Más que esperar a que “todo mejore”, el verdadero valor está en prepararse hoy para tomar decisiones informadas y estratégicas.

Los precios de la vivienda crecieron por debajo de la inflación

Escrito por Confidencial Noticias en Feb 26, 2024. Publicado en Economía. No hay comentarios en Los precios de la vivienda crecieron por debajo de la inflación

La situación actual del mercado de vivienda en Colombia, tiene grandes retos y oportunidades de reactivación. Según el más reciente estudio de Situación Inmobiliaria, realizado por BBVA Research, pese a la desaceleración del sector, el modelo de pre-ventas reduce el riesgo de acumulación excesiva de inventarios, las quiebras generalizadas en las empresas y las crisis sistémicas en los hogares y el sector financiero. En efecto, actualmente en todas las ciudades del país, las pre-ventas superan el 60% de la oferta total de la vivienda.

En 2023, a diferencia de otros momentos de desaceleración económica, esta vez el sector de la construcción no cumplió el papel anticíclico que sí tuvo antes. Este desempeño de la construcción se reflejó en una fuerte caída de las ventas de vivienda. Durante 2023, se alcanzaron niveles similares de ventas a las del año 2011.

De esta manera, la caída en las ventas redujo la penetración del mercado inmobiliario en todos los departamentos, y no solo se redujo la penetración total, también cayeron las ventas de viviendas de interés social (VIS) respecto a la cantidad de personas pobres en cada ciudad. Según los datos presentados en el informe de BBVA Research, las que más se afectaron fueron las dirigidas a los estratos 2, 3 y 4, aunque el estrato 5 y 6 también tuvo una desaceleración, solo que menos pronunciada.

Para Mauricio Hernández Monsalve, economista de BBVA Research para Colombia, “las bajas ventas que se dieron en 2023 hicieron que el stock de oferta creciera a lo largo del año pese a los menores lanzamientos. Como resultado, el tiempo necesario para vender la oferta disponible aumentó progresivamente desde mínimos de 2022. Asimismo, creció el inventario sin vender, eso sí, sin alcanzar los niveles máximos que se tuvieron en 2019, pues la oferta esta vez se redujo a tiempo y más intensamente”.

En materia de empresas del sector lo que se vio es que las constructoras más grandes están ganando participación en el volumen en ventas, mientras que las más pequeñas están aumentando sus inventarios. Cabe resaltar que la construcción es un sector que mueve el 55% de otros sectores asociados a esta actividad. Además, es un sector intensivo en mano de obra, toda vez que ocupa a 1,6 millones de personas en empleos directos.

¿Qué ocurrió con las ventas? Las ventas recientes se afectaron por las renuncias de transacciones previas, es decir la gente decidió no completar su compra, pese a haber hecho una separación o pactado una venta futura. Según los datos presentados en Situación Inmobiliaria,, las razones están en menores recursos disponibles, reducción (anulación) de subsidio y mayores tasas de interés.

En departamentos como Caldas, Tolima, Norte de Santander, Risaralda y Santander, en vivienda VIS se llegó a un porcentaje de renuncias superior al 30%. Pese a esto, Hernández asegura que “la oportunidad y asertividad de los subsidios de vivienda seguirán ayudando a reducir el desistimiento, especialmente en el mercado VIS”.

El estudio resalta que el más del 50% de los subsidios se dieron por fuera de las grandes ciudades, además, el mercado llevó a que los constructores volvieran a aumentar los descuentos ofrecidos, siendo más visibles en los mayores precios.

Finalmente, en cuanto a la oferta no residencial (oficinas, locales comerciales y bodegas) se tiene buenas noticias. “En el mercado usado no residencial, la vacancia sigue reduciéndose paulatinamente o se mantuvo en niveles bajos donde ya se había disminuido. Además la construcción de nuevas edificaciones para estos destinos se redujo durante el período de la post-pandemia. Como resultado, bajó la oferta total no residencial, ayudando al equilibrio del sector en el mediano plazo y a su pronta recuperación cuando la recuperación económica active su demanda”, afirma Mauricio Hernández Monsalve.

¿Cómo estuvieron los precios y la financiación?

Las nuevas viviendas vendidas en 2023 tuvieron un precio promedio de 5,5 millones por metro cuadrado, reveló el informe. Además, los precios de la vivienda nueva y usada se recuperaron durante el transcurso de 2023 en términos reales por la caída de la inflación.

En cuanto a la financiación, respecto al PIB, el crédito de vivienda es un 12,6% del PIB, lo que representa el nivel máximo de este siglo. Hoy, según las cifras del sistema financiero hay 1,5 millones de créditos activos por $124 billones. La mayor parte de los créditos son para vivienda nueva, si bien el valor medio del crédito para usada es mayor: 97 millones vs. 74 millones.

“La reducción de las ventas y la edificación de vivienda nueva puede ser aprovechado por el mercado de vivienda usada. La vacancia es baja en las grandes ciudades del país y la recuperación del poder de compra de los hogares podría encontrar en este mercado un alivio a la menor actividad de construcción nueva”, concluyó Mauricio Hernández Monsalve.

¿Cómo están conformados los hogares en Colombia?

Todo este mercado de la construcción tiene una relación directa con cómo están conformados los hogares, en dónde están ubicados y cuál es el perfil de las personas que habitan las viviendas. Así, el estudio reveló que el 43% de los hogares de Colombia son de 1 o 2 personas, además, ahora se prefiere vivir en arriendo, el dato pasó del 32% en 2008 al 40% en 2022.

No obstante, el país tiene un déficit habitacional por lo que se requiere aumentar el ritmo de la construcción de viviendas para reducirlo. Demográficamente, se espera que la esperanza de vida crezca gradualmente; que la población siga envejeciendo y que esto llevará a una mayor cantidad de hogares que en 25 años empezarán a demandar viviendas para dos personas y no para tres o cuatro que es lo que se tiene hoy en día.

Pero esto no sucederá igual en todos los departamentos, los municipios pequeños vienen mostrando que tiene capacidad de compra. Además, las regiones receptoras de remesas como Valle, Cundinamarca y Antioquia han usado estos recursos para comprar vivienda, esto y el ahorro en crecimiento serán fundamentales para las compras futuras.

Las ventas en vivienda de interés social registraron cifras negativas, según Camacol

Escrito por Oscar Sevillano en Ene 23, 2024. Publicado en Economía. No hay comentarios en Las ventas en vivienda de interés social registraron cifras negativas, según Camacol

El más reciente informe de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) reveló una caída en la ventas de vivienda de interés social del 49,7%.

De acuerdo con el reciente boletín de Coordenada Urbana de Camacol, «en total se vendieron 106.554 viviendas menos frente al 2022, lo que representa una reducción de $ 20 billones en la inversión en vivienda por parte de los hogares.

El gremio de la construcción estima que la disminución en las ventas ha impactado los inicios de obra de nuevos proyectos. Para diciembre del 2023 se habían iniciado un total de 138.418 viviendas frente a las 193.387 contabilizadas al cierre de 2022 (-28,4 %).

El menor ritmo de iniciaciones se ha dado de manera generalizada en la No VIS, que cae a una tasa del 22,5 %, mientras que la VIS cerró el año con una reducción del -30,6 % frente al 2022. Menores niveles de obra anticipan posibles efectos en el
empleo y el PIB, de manera que es imperativo implementar una estrategia que permita impulsar la construcción de nuevas viviendas”. Así lo indicó Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol.

El 2023 cerró con cerca de 38 mil hogares que han tenido que desistir de la compra de su vivienda. La cifra representa un crecimiento del 62,9 % frente al 2023. El 78,1% de las unidades desistidas fueron VIS, con lo cual el segmento incrementó el
volumen de renuncias en 91,5 %.

Camacol responsabiliza al Ministerio de Vivienda por el desistimiento en la compra del vivienda de interés social que hoy se encuentra en un 31%. «Mientras que factores asociados al crédito pesan el 25 % dentro de las causas de las renuncias.
Combinados, ambos factores explicaron cerca de 16.500 de las 29.468 unidades desistidas en el segmento VIS», explica el gremio.

El presidente ejecutivo de Camacol reiteró que la prioridad en el 2024 es revertir la tendencia negativa de los indicadores comerciales y de obra. “Esperamos que durante este año las tasas de interés hipotecarias se empiecen a moderar siguiendo
la tendencia de la inflación. Esto permitirá mejorar las condiciones de financiación de los hogares que quieran comprar vivienda y será un factor determinante en la reducción de los desistimientos”, señaló Herrera,

El presidente de Camacol considera que el segmento VIS requiere del impulso de la política de vivienda que inicia el año con un déficit cercano a los 25 mil subsidios”, puntualizó, agregando que se estima que para el 2024 se necesitarán entre 72 mil y 75 mil subsidios del programa Mi Casa Ya (MCY), los cuales son superiores a los 50 mil presupuestados por el Gobierno Nacional.

Camacol alerta por caída en la compra de vivienda

Escrito por Confidencial Noticias en Jun 22, 2023. Publicado en Colombia, Economía.

De acuerdo con el presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción, Guillermo Herrera, las ventas de vivienda de interés social (VIS) cayeron 66 % en mayo, frente al mismo periodo del 2022.

Según el reciente informe del gremio de la construcción, “en los primeros cinco meses del año se dejaron de vender 64 mil viviendas en comparación con el mismo lapso del 2022. Esto representó una reducción de $ 13 billones de inversión en vivienda nueva de los hogares (1 punto porcentual del PIB). De este monto, 7 billones correspondieron a VIS”.

Herrera señaló que las ventas son el ‘combustible’ que mueve toda la cadena de valor, y enfatizó en que se estaría agotando, situación que ha generado una alerta para el empleo y otras variables del sector. Por eso, precisamente, propuso iniciativas que serían claves para la reactivación.

Camacol propone al Gobierno Nacional atender a los hogares que necesitarán de Mi Casa Ya para lograr el acceso a una vivienda propia.

Propone además trabajar en la estrategia contracíclica anunciada por el presidente Gustavo Petro, que debe ser presentada al sector, con fin de que pueda ser impulsada de manera articulada para dinamizar el inicio de obras. Asegura el líder gremial que es necesario apropiar los recursos presupuestales para el 2024 con el fin de respaldar más de 100 mil VIS que ya tienen más del 70 % comercializado y un año de preventa.

La tercera propuesta consiste en garantizar la sostenibilidad empresarial con un régimen de transición para que los hogares que ya compraron sus viviendas puedan continuar con sus negocios inmobiliarios y los empresarios puedan así cerrar los proyectos que tienen y lanzar otros.

Arreglos urgentes en la política de vivienda de interés social

Escrito por Rafael Fonseca en Mar 8, 2023. Publicado en Colombia, Opinión, Punto de inflexión.

Pese a que la Constitución de nuestro país determina sin ambages que “todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna” este objetivo está lejos de ser una realidad. No solo por el déficit de viviendas, que en 2020 según el DANE llegó a 1,200,000 viviendas de interés social (VIS) de las 3´700,000 del déficit total, sino porque este número depende de lo que se ha definido como VIS digna (artículo 51) y que se intuye que podría ser mucho mayor.

En el 37º Congreso Nacional de Ingeniería celebrado recientemente, el reconocido ingeniero investigador José Joaquín Álvarez presentó una ponencia que mostró sintéticamente diez paradigmas que hay que revisar y corregir con urgencia, que dejan sendos retos para arreglar la forma en que debemos alcanzar el propósito de ayudar a los conciudadanos en condición de pobreza, que marcan una hoja de ruta que el Ministerio de Vivienda debería discutir y adoptar.

La VIS es aquella que “reúne los elementos que aseguran su habitabilidad, estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción, y cuyo valor máximo es el que se establezca en las normas que regulan la materia para este tipo de viviendas” (decreto 1077 de 2015, artículo 2.1.1.1.1.1.2). Y por su parte, Vivienda de Interés Social Prioritario (VIP) “es aquella vivienda de interés social cuyo valor máximo es el que se establezca en las normas que regulan la materia para este tipo de viviendas”.

La pregunta fundamental que se hace el ingeniero Álvarez es si las normas existentes son realmente buenas. Normas que se establecieron por decreto, y que por supuesto dependieron de personas, seguramente queriendo acertar, pero personas al fin y al cabo. Sobre todo en la relación del precio máximo con respecto a la vivienda digna: ¿los topes que se establecieron realmente derivan en una vivienda digna? Específicamente, a lo que se llama “habitabilidad” que son aquellas condiciones mínimas para vivir con dignidad.

Es importante entender que los m² y el número de cuartos para una familia de cinco personas son determinantes para una vida digna, pero que al no estar reglamentada la habitabilidad mínima, lo único que termina contando es el tope en dinero y en los m² mínimos. Es decir, están desconectados los criterios de calidad a los del precio y m². Hoy en día el aérea mínima de la vivienda es 42 m², y el área mínima habitable es tan solo de 36 m². Para ilustrar este punto mostró un plano de una vivienda VIS sueca en 1970 con un área de 63 m². Una gran diferencia que apunta a la revisión urgente de los requisitos mínimos de habitabilidad.

En cambio, sí se distraen los recursos escasos de estos programas para vivienda VIS para estratos altos, lo cual, desde su enunciado es un despropósito (ver Subsidio VIS para clases altas, ConfidencialColombia, 2023). Esto deja ver que la política ha estado más orientada a la generación de negocios para el sector de la construcción de vivienda y no a resolver el mandato del artículo 51 de la Constitución Nacional.

No se debe entender que no hay que estimular este sector; su relación con la generación de empleo es vital para la economía y es un jalonador habitual en situaciones de crisis. Pero no a costa de la destinación de recursos muy necesarios para atender a quienes deben estar dirigidos: las personas que por su condición de pobreza no pueden aspirar a una vivienda digna. “Los planes de vivienda de interés social deben definirse por el destinatario final y no por el valor de la vivienda” sentencia con toda razón el ingeniero Álvarez.

Otro asunto no menos importante tiene que ver con la inconveniencia de hacer VIS en altura (edificios de apartamentos) que ha fallado alrededor del mundo, entre otras cosas, porque el costo de operación y mantenimiento del edificio (ascensores, sistemas contra incendios, bombas, etcétera) se vuelve una carga difícil de llevar para sus habitantes con recursos ya escasos.

Hizo un llamado de atención para no olvidar que la necesidad de VIS no solo está en los centros urbanos con mayor población, sino en todo el país como es lo debido, incluyendo el campo, en donde se encuentren los mayores índices de pobreza. Estaba indicando que estas decisiones no pueden ser políticas o por el peso de las ciudades y regiones más importantes del país, sino mediante una priorización con base en las necesidades de aliviar la pobreza como lo ordena la Constitución.

Hizo hincapié en que la VIS necesita control como cualquier otra construcción: no por ser de interés social no debiera tener la seguridad y calidad de las demás; todo lo contrario. Y las VIS rurales necesitan también licencia de construcción. También insistió en no seguir haciendo válida la política de hacer legalizaciones de urbanizaciones pirata (informales), sin hacer previamente un análisis de ingeniería sobre el riesgo mitigable que puede conducir a reforzar, o a reubicar y demoler. Incluso citó las tristemente famosas “amnistías urbanísticas” que fueron determinantes en el número de muertos en el reciente desastre a raíz de los terremotos de Turquía.

Las decisiones técnicas no pueden reemplazarse por decisiones políticas. Lo hemos insistido permanentemente. En nuestro país, en forma cotidiana, se toman decisiones mal tomadas por este reemplazo errado y forzado. Y peor si se hace para privilegiar resultados económicos para una minúscula fracción de la sociedad. En las VIS se requiere que los técnicos tengan la palabra y se revise con urgencia toda la política a ver si logramos que todo colombiano viva dignamente. Es un asunto de elemental humanidad.

Rafael Fonseca Zárate
@refonsecaz